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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea amplía el plazo para reclamar los gastos hipotecarios

En una sentencia reciente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictaminado que el plazo para reclamar los gastos de una hipoteca empezará a correr cuando el cliente tenga conocimiento de que son abusivos. Esto amplía de facto ese plazo de impugnación de esos cobros.

La situación actual de las reclamaciones por gastos hipotecarios

En la actualidad, hay un plazo de diez años para reclamar los gastos inherentes a una hipoteca. Es decir, pasado ese tiempo, ya no se pueden impugnar. Sin embargo, la sentencia del TJUE señala que ese periodo de tiempo solo puede empezar a correr desde el momento en que el cliente conoce lo incorrecto de esos gastos.

Pero aún va más lejos la sentencia del organismo europeo. Indica que el consumidor, además de conocer su derecho de reclamación, ha de tener tiempo para preparar el recurso que exija ese derecho.

Para todo ello invoca el principio de efectividad. Este es uno de los asumidos por la Unión Europea y señala, a grandes rasgos, que la legislación del organismo nunca puede perjudicar los derechos de sus ciudadanos o hacerlos ineficaces.

Por tanto, para que un plazo de prescripción respete ese principio, el consumidor ha de conocer previamente lo ilegal de una cláusula contractual y, además, tener tiempo para interponer su recurso. En consecuencia, el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios va contra del principio de efectividad, ya que no tiene en cuenta esos dos factores.

Inferioridad respecto a los profesionales

Asimismo, la sentencia del TJUE expresa otra circunstancia que puede ahondar en la indefensión del consumidor. A este no puede exigírsele que tenga la misma información que los profesionales del sector. En otras palabras, no tiene los mismos conocimientos que estos a la hora de firmar un contrato hipotecario y, como consecuencia, rubrica de buena fe lo que le propone el banco.

Es más, según el organismo jurisdiccional europeo, no puede pedirse al ciudadano que tenga el mismo conocimiento de la legislación de su país en materia de derechos de los consumidores que el de los profesionales. No en balde, la firma de un contrato de este tipo es una situación ocasional e incluso excepcional para el consumidor.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Por todo lo anterior, no está de más que recordemos los gastos inherentes a una hipoteca que se pueden reclamar. En general, son costes que deben correr a cargo del banco y por tanto reclamables los de tasación del inmueble y de gestoría. Pero también los del Registro de la Propiedad, el 50 % de los notariales e incluso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si el préstamo se firmó después de finales de 2018.

En cambio, el consumidor tiene que asumir el otro 50 % de los costes de notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en hipotecas anteriores a 2018. La razón de esto último es que la obligación de asumir este impuesto por parte de los bancos se estipuló en el Real Decreto Ley 17/2018. Asimismo, es más compleja la devolución de la comisión de apertura, pues habría que demostrar que la entidad bancaria no informó debidamente de ella o que no prestó ningún servicio por su cobro.

En conclusión, esta sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, si bien no lo hace legalmente, amplía de facto el plazo para reclamar los gastos de hipoteca. Y estos son los que acabamos de mencionar.

Si quiere saber más acerca de este tema o de cualquier otro de tipo fiscal o laboral, contacte con nosotros. Estaremos encantados de atenderle.